Kolejny już raz wchodzi na wokandę Sejmu projekt ustawy o REIT-ach czyli w ”firmach inwestujących w najem nieruchomości” (F.I.N.N.) Najpierw trochę danych, pomocnych przy ocenie:
- Na koniec 2024 r. łączna wartość finansowych aktywów polskich gospodarstw domowych przekroczyła ~2,8 bln zł, rosnąc w ostatnim roku o niemal 10% dzięki wzrostowi depozytów, papierów wartościowych oraz produktów ubezpieczeniowo-emerytalnych — to wyższy poziom niż w 2019 r. i potencjalne źródło kapitału, o który mogą zabiegać fundusze typu REIT.
- Szacowana wartość zasobu nieruchomości komercyjnych (biura, handel, magazyny) w Polsce w 2024 r. wynosiła około 420 mld zł, co pokazuje wzrost wobec wcześniejszych lat i skalę tego rynku.
- Aktywa Polaków w zasobach mieszkaniowych to nadal największa część ich majątku — na koniec 2024 r. jego wartość szacowano na około 7,8 bln zł, wielokrotnie przewyższając aktywa finansowe.
Czym są REIT-y
To fundusze, zorganizowane w spółki kapitałowe (głównie akcyjne), zarządzające środkami mniejszych inwestorów, którzy chcą zarobić na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Tego typu podmioty działają w wielu rejonach świata. Dają swoim inwestorom zarabiać na wzrostach cen nieruchomości i najmach. Tam gdzie się pojawiają, przyspiesza konsolidacja rynku nieruchomości, rosną ceny mieszkań, a także w dłuższej perspektywie najmu.
Ich strategie inwestycyjne czasem prowadziły do kryzysów na rynkach nieruchomości mieszkalnych, skutkujących rosnącymi cenami z równoczesną nadpodażą wybudowanej powierzchni mieszkalnej. Utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości i najmu w końcu prowadziły do skokowego spadku cen i bankructw konsumenckich wielu drobnych właścicieli zwykle kupujących własne lokum z pomocą kredytu.
Obserwuje się w niektórych krajach ( tych bogatszych) przypadki prób utrzymywania stabilności rynku najmu lokali mieszkalnych poprzez system dotacji do najmów. Zwykle dotacje otrzymują podmioty posiadające setki, jeśli nie tysiące mieszkań na wynajem. Mali indywidualni właściciele nieruchomości mieszkalnych pozbawieni wsparcia publicznego poddani są tym samym silnej presji rynku obniżającej ich możliwości konkurowania z dużymi wspieranymi publicznymi pieniędzmi podmiotami. Skutkuje to szybką konsolidacją własności i zwiększającą się liczbą obywateli bez własności.
Co zawiera polski projekt ustawy o REIT-ach?
Projekt „o firmach inwestujących w najem nieruchomości” (F.I.N.N.) liczy 134 strony i trudno go szczegółowo omówić w krótkim tekście.
Ustawa dla podmiotów zarządzających kapitałem większym niż 50 mln zł przewiduje przywilej podatkowy polegający na zwolnieniu z CIT. Podmiot ma przy tym zobowiązać się do wypłacania 95% zysków udziałowcom.
Wiemy jednak, że ten zapis niewiele daje powierzającym swoje środki drobnym inwestorom. Wynagrodzenia zarządu funduszu są traktowane jako koszt kwalifikowany i wpływają na wykazywany zysk. Na wynagrodzenia zarządów składają się nie tylko pensje, dodatki, premie ale też wypłaty z tytułu posiedzeń zarządów. Duzi inwestorzy kontrolujący rady nadzorcze i zarządy i tak będą w uprzywilejowanej sytuacji. I nie wypłacany procent z zysku się tu liczy, ale stopa zwrotu z zainwestowanego przez inwestora kapitału.
Nie patrzmy jednak w cudzą kieszeń, ale w swoją. Jak należy oceniać ten projekt z punktu widzenia przeciętnego polskiego obywatela?
Czytając projekt tej ustawy nasuwa się refleksja, że każdy wyjątek od reguły w przepisach podatkowych, uwalniający jakąś branżę od płacenia podatków, musi budzić podejrzliwość zwykłych obywateli. Aby ktoś zarobił, często ktoś inny traci.
Jak wytłumaczyć osobom zarządzającym i inwestującym w przedsiębiorstwa produkcyjne, czy na przykład w energetykę jądrową, że nie są dyskryminowane? Czy kapitałochłonna energetyka jest mniej ważna od rynku mieszkaniowego?
Zachodzi pytanie dlaczego akurat teraz, gdy budownictwo mieszkaniowe rozwija się dynamicznie, ceny nieruchomości rosną, państwo chce dać przywilej podatkowy wąskiej grupie międzynarodowego biznesu, która i tak sobie radzi na polskim rynku nadspodziewanie dobrze.
Czy to chęć ulżenia polskim ciułaczom? Wygląda to raczej jak skok na oszczędności naszych obywateli, przy ofercie pozornie bezpiecznych instrumentów finansowych.
Poważnym mankamentem tej ustawy jest też brak uregulowań obciążeń podatkowych nierezydentów podatkowych Polski. Zyski z prowadzonej działalności w Polsce będą nieopodatkowane w Polsce i rozliczane w krajach rezydencji podatkowej inwestorów. Szerokie wpuszczenie na rynek polski tego typu funduszy może grozić, w przypadku pojawienia się bańki spekulacyjnej, narażeniem na straty także ich polskich klientów.
Skutki społeczne nadmiernej koncentracji własności na rynku nieruchomości
Praktyka uczy, że tam gdzie REIT-y mają przywileje podatkowe występuje większa koncentracja własności na rynku nieruchomości. Więcej osób nie posiada własności i powstaje więcej problemów społecznych. Argument, że własność blokuje rozwój zawodowy czy tzw. mobilność nie jest prawdziwy. W dobie Internetu właściciele mieszkań nie są przywiązani do miejsce zamieszkania. Często wynajmują swoją własność ,wyjeżdżając czasowo do pracy w innym mieście lub kraju.
Problemem w Polsce staje się coraz większy koszt utrzymania mieszkań, związany ze wzrostem różnych danin obowiązkowych. Podatek od nieruchomości, opłaty śmieciowe, energia, woda, ścieki, koszty administracyjne itp. To podraża koszty utrzymania mieszkania i wpływa na rentowność ewentualnego najmu.
Polacy nie muszą być zachęcani do trzymania swoich oszczędności w tych czy innych wehikułach inwestycyjnych, na których de facto zarabia mała grupa ludzi. W krajach, w których działają duże fundusze inwestujące na rynku mieszkań, dochodzi do wielu nieprawidłowości. Rosnące ceny mieszkań stają się zaporą przed indywidualnym zakupem. Większy odsetek społeczeństwa jest pozbawiony własności i żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Pozbawia to ludzi poczucia stabilności, a także sprzyja nieodpowiedzialnym zachowaniem. Własność to nie tylko bezpieczeństwo, ale i większa odpowiedzialność jednostek za swoje domy, mieszkania, za swoją rodzinę.
Czy REIT-y w Polsce są bezpieczne?
Tam gdzie inwestycje w nieruchomości były przedmiotem spekulacji, pojawiały się tzw. bańki cenowe. Ceny nieruchomości rosły nieadekwatnie wysoko wobec możliwości użytkowników nieruchomości i pojawiały się kryzysy, które uderzały też w pozostałe działy gospodarki. Przykład USA, Wlk. Brytanii i Hiszpanii powinien dawać do myślenia.
Naturalny rozwój oparty o rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe ludności i zdywersyfikowany rynek to podstawa stabilnego rozwoju. W Polsce mamy wielu właścicieli nieruchomości. To właściciele używanych przez siebie mieszkań i domów, drobni inwestorzy posiadający 2-3 mieszkania pod wynajem. Wbrew pogardliwym komentarzom tzw. profesjonalnych analityków rynku, to wartość a nie obciążenie.
Kryzysy na rynkach nieruchomości zdarzają się, a zwykle tracą drobni inwestorzy, właściciele nieruchomości mieszkalnych., ale nie grupy zarządzające funduszami. Te w warunkach kryzysu potrafią nawet podwoić swój udział w rynku. Sprawcy kryzysów wywłaszczają ofiary następstw kryzysów.
Polski rynek nieruchomości jest płytki w porównaniu z rynkami dużych państw Europy Zachodniej, USA czy Japonii i dlatego szczególnie jest zagrożony przejęciem przez duże, dysponujące olbrzymimi kapitałami międzynarodowe fundusze.
Czym grozi dla gospodarki zbytnia wiara w nieograniczony rozwój rynku nieruchomości świadczy przykład Hiszpanii. Po latach boomu inwestycyjnego przyszedł zastój sprzedaży, załamanie cen, zwiększone koszty utrzymania pustostanów. Koszty społeczne to wzrost bezrobocia związanego z zastojem branży budowlanej.
W Niemczech fundusze posiadające duże zasoby mieszkaniowe wymuszają dotacje od samorządów za zobowiązanie utrzymywania polityki niskich czynszów. To dodatkowo uderza w małych inwestorów i właścicieli mieszkań na własny użytek, którzy takich dotacji nie dostają. Mimo wysokich dochodów istnieje nadspodziewanie duża grupa obywateli nie posiadających aktywów, która swoje dochody przeznacza na konsumpcję. Można łatwo sobie wyobrazić podobny mechanizm w Polsce.
W tym sensie podatek CIT nałożony na fundusze rynku nieruchomości w tym REIT-y działał dekoncentracyjnie.
Jaka powinna być polityka gospodarcza państwa?
Po pierwsze, nie szkodzić. Przejawiać mniej inicjatyw legislacyjnych tam gdzie rynek działa. Zasada pomocniczości państwa nie zdezaktualizowała się.
Inwestujący Polacy woleliby, aby było mniej regulacji, więcej równego traktowania przez fiskusa różnych segmentów rynku i działających na nich przedsiębiorców, niezależnie od wielkości ich kapitałów. Wybór inwestycji lepiej byłby dokonywany przez inwestorów, bez ustawodawczych „zachęt”.
Polacy, wbrew insynuacjom, nie trzymają oszczędności w „skarpetach”, roztropnie obawiając się inflacji. Chcąc omijać ryzyko, do tej pory w większości trzymali oszczędności w bankach. Banki potrzebują środków z lokat dla finansowania między innymi projektów biznesowych, jednak spotykają się z efektem wycofywania wkładów oszczędnościowych. Między innymi dlatego, że przy i tak niskich stopach procentowych cały czas funkcjonuje tzw. podatek Belki (od zysków z lokat).
Tu dygresja, czyżby opodatkowanie lokat i jednocześnie prace nad projektem zwalniającym fundusze inwestujące w rynek mieszkaniowy z podatku dochodowego nie były ze sobą skorelowane? To pytanie do byłego premiera, prezesa NBP potem funkcjonującego na rynku inwestycji w nieruchomości jako członek rady dyrektorów funduszu nieruchomościowego Echo Polska Properties Marka Belki.
Oczekiwanie, że Polacy po wprowadzeniu tego podatku przeniosą swoje oszczędności na giełdę nie ziściły się. Polaków bowiem spółki giełdowe mogą przyciągnąć tylko, gdy wykażą dobre, stabilne wyniki finansowe. Niestety, spółki notowane na giełdzie nie zachwycają. To główny powód tego, że giełda warszawska nie rozwija się jakby tego oczekiwali decydenci.
Zamiast zwalniać fundusze inwestycyjne z podatku dochodowego, lepiej zrezygnować z opodatkowania lokat. Państwo swoimi nieprzemyślanymi działaniami może tylko zaszkodzić. Polska potrzebuje (trawestując wypowiedź ukraińskiego prezydenta Wołodymyra Żeleńskiego) „przejrzystych relacji gospodarczych i równych reguł gry dla wszystkich, niezależnie od wielkości kapitału i obszarów działalności”.
Forma podwójnego opodatkowania w spółkach kapitałowych jest bolesna dla udziałowców. Zrozumiałe by było, gdyby rząd, chcąc ulżyć wszystkim inwestorom, zechciał docelowo zrezygnować z podatku CIT. Ustawa o REIT-ach to jednak krok w złym kierunku. Kolejne obniżenie podatku CIT dla wszystkich podmiotów kapitałowych byłoby znacznie lepsze dla gospodarki.
Źle, gdy państwo swoimi nadmiernymi regulacjami ogranicza rozwój przedsiębiorczości i inwestycji prywatnych. Nie jest także dobrze, gdy polityką ulg lub bezpośredniego zaangażowania stara się zwiększać podaż w wybranych branżach. Takie działanie przypomina wpływ dopalaczy na organizm. Po nadmiernej euforii przychodzi zmęczenie, kryzys i choroba.
Mariusz Patey
